Často panuje názor, že prenajímatelia prenášajú všetky náklady, ktoré vzniknú akýmkoľvek spôsobom, na nájomcov paušálne. Nie je to však tak. Aké náklady môžu byť prenesené na nájomcov a do akej miery je presne definovaná zákonom. Niektoré náklady hradí prenajímateľ sám. Chceli sme vedieť od odborníkov na kontrolu nákladov, aké náklady sú rozdeliteľné a čo musia nájomníci v skutočnosti platiť.
Otázka: Aké náklady môžu byť prenesené na nájomníkov?
Expert na kontrolu nákladov: Toto je regulované veľmi podrobne. Rozhodujúca je pre to vyhláška o prevádzkových nákladoch (BetrKV).
Pre pridelenie nájomcom v zásade platí toto: Všetky priebežné a pravidelné náklady vyplývajúce z vlastníctva nehnuteľnosti . Typickými nákladmi sú napríklad ročná daň z nehnuteľností, náklady na likvidáciu odpadu a náklady na čistenie ulíc alebo prevádzkové náklady na výťah vrátane ročnej údržby pod dohľadom odbornej spoločnosti. Rozdeliť možno tiež náklady na vykurovanie a prípravu teplej vody, mzdové náklady a vedľajšie mzdové náklady pre ošetrovateľa, poistenie budov a osvetlenie všeobecného systému.
Jednorazové náklady
V zásade sú vylúčené všetky jednorazové náklady (napr. Inštalácia vzorkovacích miest pre povinný test na prítomnosť legionely). Pri niektorých jednorazových nákladoch je rozdelenie často hraničným prípadom: napríklad ak si prenajímateľ kúpi väčšiu kosačku. Ak sa tým zníži pracovné zaťaženie zamestnaného asistenta a znížia sa tak skutočné náklady na pracovný čas, môžu byť v jednotlivých prípadoch obstarávacie náklady na kosačku na trávu rozdeliteľné. Tu však musíte venovať zvýšenú pozornosť proporcionalite. Ak je to potrebné, môže prenajímateľ tiež vyúčtovať a prideliť svoju vlastnú prácu , ktorú sám vykonáva, za primerané náklady, ak ide o bežné práce (napr. Kosenie trávnika, záhradníctvo).
Opravy a údržba
Najmä náklady na opravy a údržbu nie sú prevádzkovými nákladmi, a preto ich nemožno rozdeliť. Náklady na opravy a údržbu sú zákonom definované ako náklady, ktoré vznikajú na udržanie zamýšľaného použitia nehnuteľnosti a vznikajú ako štrukturálne chyby opotrebovaním, starnutím a poveternostnými vplyvmi.
Iná situácia je pri modernizáciách: Tu môže prenajímateľ preniesť náklady na nájomníkov až do fixného percenta ročne (zvyčajne 8% až 11%) prostredníctvom zvýšenia nájomného . To je možné pri inštalácii dymových hlásičov v byte. Nie je však možné alokovať náklady na modernizáciu prostredníctvom účtovníctva prevádzkových nákladov.
Praktické príklady
Pozeráme sa na niektoré z nedávno vzniknutých nákladov a zvážime, ktoré z nich nájdeme na našom ďalšom účte za energie.
| Nákladový bod | prisúditeľný? |
|---|---|
| Inštalačné náklady na káblové pripojenie | Nie |
| poskytovateľ káblových sietí | Áno |
| Obnova prípravy teplej vody (bola zastaraná) | Nie |
| Inštalácia vzorkovacích miest na testovanie na legionellu | Nie |
| Náklady na povinný test na prítomnosť legionely každé 3 roky | Áno |
| Čistenie a posypové služby na objednávku prenajímateľa | Áno |
| Špeciálne čistenie po rekonštrukčných prácach v dome | Nie |
| priebežné náklady na upratovanie | Áno |
| prevádzkové náklady záhradníka | Áno |
| Redizajn záhradnej plochy | Nie |
| administratívne výdavky | nie, so zodpovedajúcou dohodou niekedy s pevnou ročnou sumou |
| Strata poistenia nájmu, poistenie právnej ochrany prenajímateľa | Nie |
| Poistenie budov, požiarne poistenie | Áno |
| kominár | áno (cez vyúčtovanie kúrenia) |
| Kominár s existujúcim plynovým kúrením | áno (pre všeobecný systém, samostatný účet za vlastné kúrenie) |
| Kontrola škodcov | Nie |
O tom, čo je splatné v jednotlivých prípadoch a čo nie, sa dá vždy polemizovať. Tu sa vždy predovšetkým vyplatí nechať si skontrolovať výkaz prevádzkových nákladov vypracovaný prenajímateľom nezávislým odborným orgánom (napr. Poradenské centrum pre spotrebiteľov). Ak boli účtované neprimerané náklady, príslušné špecializované pracovisko vám poradí s ďalšími možnými krokmi.
Otázka: Aký je rozsah prevádzkových nákladov, ktoré sa majú zaplatiť?
Nie všetky náklady sú pripočítateľné nájomcovi.
Odborníci na kontrolu nákladov: Nájomníci v Nemecku platia v priemere 2,16 EUR za m² prevádzkových nákladov. To sa však môže líšiť v závislosti od typu a vybavenia domu a tiež regionálne. V jednotlivých prípadoch je celkom možné (a prípustné) až 2,80 EUR za m² a viac.
Náklady na vykurovanie a ohrev vody tvoria celoštátny priemer 1,03 EUR za m² , zvyšné náklady sú všeobecné prevádzkové náklady. V závislosti od existujúceho vykurovacieho systému sa tieto náklady tiež môžu veľmi líšiť - tu sa pohybuje okolo 0,75 EUR za m² až 1,90 EUR za m² ,
Otázka: Čo závisí od toho, či je možné náklady rozdeliť?
Expert na kontrolu nákladov: Kľúčové je:
- či sa jedná o pravidelné náklady (základná požiadavka)
- či je rozdelenie nákladov podľa BetrKV prípustné (administratívne náklady sú napríklad právne vylúčené)
- či je v zmluve o prenájme dohoda o rozdelení týchto nákladov
- či existuje dohoda s prenajímateľom alebo zodpovedajúci rozsudok súdu v sporných prípadoch
Napriek tomu možno polemizovať o rozdeliteľnosti jednotlivých nákladov. Pomerne čerstvým príkladom je prenájom dymových hlásičov. Prenajímateľ môže s poskytovateľom uzavrieť paušálnu zmluvu, ktorá nezahŕňa iba prenájom dymového hlásiča od poskytovateľa, ale aj náklady na ročnú údržbu a kontroly.
Z právneho hľadiska by na nájomníkov mala byť v skutočnosti prenesená iba časť nákladov na údržbu - s prenajímateľom sa však samozrejme môžete dohodnúť na niečom inom. Ak náklady na údržbu poskytovateľ ani neukáže, prenajímateľ nemusí jednoducho preniesť celé náklady na prenájom na nájomníkov paušálne. Ubytovatelia a nájomcovia to však môžu vidieť inak. Jednoznačné právne rozhodnutie pre všetky prípady ešte stále nie je hotové.
Otázka: Je možné ako nájomca odpočítať prevádzkové náklady zaplatené na daňové účely?
Náklady na zimnú službu sú neprimerané.
Expert na kontrolu nákladov: V zásade je to možné - ale iba s určitými časťami vedľajších nákladov. Sú to:
- náklady na čistenie budovy
- náklady na záhradníctvo
- náklady na zimné vyčistenie cesty
- náklady na čistenie ulíc
- náklady na remeselnícke služby (tu iba mzdové náklady bez DPH, cestovné náklady, náklady na stroje a spotrebný materiál)
Prvé štyri položky sa považujú za služby spojené s domácnosťou, ktoré sú daňovo zvýhodnené. Môže sa odpočítať 20% nákladov na služby spojené s domácnosťou a spoplatnené časti remeselníckych služieb, najviac však do výšky 1 200 EUR ročne. Podrobnejšie informácie získate od daňového poradcu alebo od úradu pre daň z príjmov.
