Stavba domu je veľký projekt. Náklady sú preto mätúce. V pomerne málo prípadoch sú dôležité nákladové položky jednoducho prehliadnuté a nie sú ani zahrnuté do plánovania - nakoniec to znamená, že plánované financovanie nefunguje a výška financovania je nedostatočná. Toto riziko môžete minimalizovať, ak použijete jasný kontrolný zoznam nákladov na výstavbu domu od odborníkov na kontrolu nákladov.
Otázka: Akým nákladom musíte venovať pozornosť?
Expert na kontrolu nákladov: V závislosti od typu stavebného projektu sa to samozrejme môže v jednotlivých prípadoch vždy mierne líšiť: nie vždy vznikajú všetky nákladové položky. V nasledujúcom kontrolnom zozname sme však uviedli základné nákladové položky pri stavbe domu. Takže vám nemôže nič chýbať.
Náklady na stavbu domu sa skladajú z rôznych položiek.
Základné oblasti nákladov sú:
- všetky náklady spojené s majetkom
- stavebné náklady a súvisiace vedľajšie náklady
- náklady na projekt domu a jeho okolia po dokončení stavby
Náklady spojené s majetkom
Tu samozrejme samozrejme prichádzajú na rad predovšetkým náklady na kúpu nehnuteľnosti . V závislosti od lokality môžu byť nehnuteľnosti v Nemecku veľmi drahé, takže je ťažké stanoviť paušálnu sadzbu za tieto náklady. Určite by ste mali očakávať okolo 120 EUR za m² , menšie pozemky sú často až dvakrát drahšie. Vo vyhľadávaných a kvalitných lokalitách sa ceny pozemkov môžu v mnohých prípadoch vyšplhať až na 600 EUR za m² alebo 700 EUR za m² .
Okrem toho musíte pri kúpe nehnuteľnosti počítať ďalšie náklady. Skladajú sa z:
- Daň z prevodu nehnuteľností a poplatky za sprostredkovanie
- Poplatky za zápis do pozemkovej knihy
- Náklady na prieskum tiež
- náklady na vyšetrovanie pôdy
- náklady na vývoj
Daň z nehnuteľností závisí od spolkovej krajiny, v ktorej sa nachádza stavenisko. Náklady sa pohybujú medzi 3,5% z kúpnej ceny a 6,5% z kúpnej ceny. Poplatky za sprostredkovanie môžu byť medzi 3,57% z kúpnej ceny a 7,14% z kúpnej ceny pre kupujúceho. Aj v závislosti od spolkovej krajiny je splatná DPH už zahrnutá. Samotné tieto náklady môžu tvoriť až 15% splatnej kúpnej ceny .
V praxi sú notárske poplatky a registračné poplatky zvyčajne 1% až 2% z kúpnej ceny . V závislosti od vynaloženého úsilia pri vstupe a zvláštnych okolností sa náklady môžu vždy mierne líšiť. Viac informácií o tomto nájdete na tomto mieste.
Môžu sa tiež uplatniť náklady na prieskum.
Náklady na meranie sa môžu tiež líšiť v závislosti od podmienok na majetku a od spolkovej krajiny. Všeobecne sa však náklady na geodetické práce už pripočítavajú k vedľajším nákladom na budovu - podrobnejšie v nasledujúcej časti. V prípade potreby môžete očakávať od 2 000 do 3 000 EUR - o tomto sa dozviete viac tu.
Aby ste sa uistili, že nedôjde k problémom (a neskôr nepríjemným prekvapeniam) s únosnosťou staveniska a že nedôjde k nebezpečným kontaminovaným miestam, potrebujete prieskum pôdy. Náklady na tieto správy sa zvyčajne pohybujú medzi 500 a 600 EUR za jednoduché štandardné správy, môžu však byť tiež podstatne vyššie pri zodpovedajúcom podrobnom posúdení (odporúča sa).
Náklady na vývoj sa môžu od prípadu k prípadu veľmi líšiť. Aj keď pri plne rozvinutých nehnuteľnostiach často neexistujú žiadne náklady, v ostatných prípadoch náklady medzi 2 EUR za m² a 10 EUR za m² , a v obzvlášť zložitých jednotlivých prípadoch až 50 EUR za m² nehnuteľnosti. Mali by ste to vopred starostlivo skontrolovať, aby ste mohli podľa toho plánovať. Viac informácií o nákladoch na vývoj nájdete tu.
Náklady spojené so stavbou
Okrem čistých stavebných nákladov sa pri každej stavbe vyskytujú aj takzvané vedľajšie stavebné náklady . V závislosti od typu staveniska sa tieto náklady môžu líšiť - v praxi by ste však určite mali očakávať okolo 15% až 20% čistých nákladov na stavbu .
Počítať treba aj s nákladmi na správu stavby.
Okrem nákladov na pozemky, ktoré už boli spomenuté, vedľajšie náklady na výstavbu zahŕňajú:
- náklady na elektrinu a vodu v areáli
- náklady na zriadenie staveniska
- náklady a poplatky za poskytnutie hypotekárneho úveru
- úroky, ktoré sa majú zaplatiť počas fázy výstavby
- náklady na žiadosť o stavbu a stavebné povolenie
- náklady na akýkoľvek externý stavebný dozor alebo správu stavby
Ak stavbu plánuje architekt podľa individuálnych želaní, musíte do nej zahrnúť aj honorár architekta . V závislosti od rozsahu služieb, ktoré architekt využívate, možno budete musieť rátať s ďalšími 15% až 20% čistých nákladov na stavbu za poplatok architekta. Ako sa skladá, môžete v tejto chvíli zistiť podrobne.
Náklady na projekt po fáze výstavby
Náklady zahŕňajú aj výdavky na exteriérový dizajn.
Po dokončení stavby náklady ešte zďaleka neskončili: Na nehnuteľnosť je potrebné oplotiť, pripraviť príjazdovú cestu a navrhnúť záhradu. V prípade potreby môže byť nevyhnutná aj garáž alebo prístrešok pre auto a na záhrade môže byť vytvorený bazén alebo jazierko na kúpanie.
V prípade veľmi jednoduchých návrhov sa na návrh vonkajšej plochy počíta asi 5% čistých stavebných nákladov , ale v jednotlivých prípadoch a pri osobitných požiadavkách na dizajn môžu byť tieto náklady tiež podstatne vyššie.
Druhým veľkým výdavkom je vnútorná úprava domu. Náklady samozrejme vždy závisia od individuálnych požiadaviek na zariadenie a osobných luxusných požiadaviek. Vo väčšine prípadov si však budete musieť vypočítať najmenej 30 000 EUR za masívne vybavenie priemerného rodinného domu , ktoré môže byť v jednotlivých prípadoch oveľa vyššie.
Príklad nákladov z praxe
Kupujeme pozemok v Hesensku s veľkosťou 1 200 m² a chceme na ňom dať postaviť rodinný dom vo výške 180 000 EUR (čisté stavebné náklady) podľa vlastného želania. Kúpna cena kompletne vyvinutej nehnuteľnosti je 230 EUR za m².
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Náklady na nehnuteľnosť | 276 000 eur |
| Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností | 16 560 EUR |
| Sprostredkovateľský poplatok | 16 422 EUR |
| Registračné náklady (notár a pozemková kniha) | 4 416 EUR |
| Geodetické náklady (kompletné) | 2 160 EUR |
| stavebné náklady | 180 000 EUR |
| DPH zo stavebných nákladov | 34 200 EUR |
| Stavebné náklady | 30 600 eur |
| Poplatok architekta vrátane nákladov na plánovanie a kolaudáciu (stavebné povolenie) | 35 750 eur |
| Návrh vonkajšej plochy (príjazdová cesta, plot, návrh nehnuteľnosti) | 24 500 eur |
| Celkové náklady na stavbu a pozemok: | 620 608 EUR |
| z toho vedľajšie náklady mimo stavebných nákladov a ceny nehnuteľnosti: | 130 408 EUR |
Tento príklad nákladov zobrazuje iba náklady na individuálny vzorový projekt. Stavebné náklady a vedľajšie náklady v iných prípadoch sa tiež môžu výrazne líšiť.
Otázka: Čo určuje celkové náklady na výstavbu?
S výstavbou domu súvisí veľa kategórií nákladov.
Expert na kontrolu nákladov: Tu je potrebné vziať do úvahy veľa vecí:
- náklady na pozemok
- miesto, kde sa bude budova konať (štát, príslušné predpisy, sadzby poplatkov)
- veľkosť domu, spôsob stavby a návrh (napr. úroveň vybavenia vnútorného vybavenia
- či už je montovaný dom alebo masívny dom postavený podľa vlastných predstáv
- čisté stavebné náklady
- Či sa použije externý stavebný manažment alebo stavebný dozor (môže to urobiť aj architekt)
- ktoré projektové opatrenia by sa mali uskutočniť vo vonkajšom priestore
- aký typ zariadenia je zvolený v ktorom cenovom rozpätí